Áp dụng quy định “sự kiện bất khả kháng” trong hợp đồng thuê mặt bằng – Tạp chí Kinh tế Sài Gòn

Áp dụng lao lý “ sự kiện bất khả kháng ” trong hợp đồng thuê mặt phẳng
Ls. Trần Hồng Phong ( * )
( TBKTSG ) – Suốt hai tháng qua, do ảnh hưởng tác động từ đại dịch Covid-19, rất nhiều người thuê mặt phẳng kinh doanh thương mại ở những thành phố lớn như TP. Hà Nội, TP Hồ Chí Minh … đứng trước trường hợp khó khăn vất vả, khó xử do lệch giá giảm sốc. Để xử lý quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên – người thuê và cho thuê – một cách hợp tình hài hòa và hợp lý, cần tìm hiểu và khám phá và vận dụng pháp luật của pháp lý về sự kiện bất khả kháng .

Một mặt bằng chờ cho thuê ở quận 2, TPHCM. Ảnh: THÀNH HOA

Bạn đang đọc: Áp dụng quy định “sự kiện bất khả kháng” trong hợp đồng thuê mặt bằng – Tạp chí Kinh tế Sài Gòn

Trên đường phố TP HCM rất nhiều khách sạn tắt đèn ; nhiều quán ăn, shop đã ngừng hoạt động, hoặc Open nhưng rất ít khách. Tình hình kinh doanh thương mại từ hai tháng qua ngày càng đình trệ, khó khăn vất vả và vẫn chưa có gì sáng sủa .
Người quen của tôi là chủ một nhà hàng quán ăn, nhiều năm qua thuê một căn nhà tại Q. 1 với giá 120 triệu đồng / tháng, mới gần đây than phiền việc mua và bán giảm sút thảm hại, doanh thu chỉ còn bằng khoảng chừng 30 % so với trước Tết. Anh nói : “ Gay nhất là tiền thuê mặt phẳng, tháng 2 vừa qua vẫn trả theo giá cũ lỗ chỏng gọng. Tháng này năn nỉ quá chủ nhà nói miệng chấp thuận đồng ý giảm một phần, nhưng hết tháng đến nơi mà vẫn chưa có quan điểm ở đầu cuối nên lo quá. Mà nói thật nếu vẫn trả theo giá cũ thì chắc như đinh không có tiền để trả, mà thấy cũng vô lý quá. Mình thuê mặt phẳng để kinh doanh thương mại, kinh doanh thương mại không được chẳng lẽ chỉ bên mình chịu ? Mà lỗi đâu phải tại mình ! ” .
Theo lao lý tại điều 156 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái, “ Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không hề lường trước được và không hề khắc phục được mặc dầu đã vận dụng mọi giải pháp thiết yếu và năng lực được cho phép ”. Như vậy, hoàn toàn có thể thấy, dịch Covid-19 đang diễn ra chính là “ sự kiện bất khả kháng ” vì đã xảy ra một cách khách quan, không hề lường trước. Để ngăn ngừa mối đe dọa, những vương quốc, trong đó có nhà nước Nước Ta, đã phát hành những pháp luật hạn chế việc đi lại, hoạt động và sinh hoạt nơi công cộng, dừng đón khách du lịch từ quốc tế …, những điều này đã trực tiếp ảnh hưởng tác động đến tác dụng kinh doanh thương mại của những doanh nghiệp nói chung, của bên thuê mặt phẳng nói riêng và không hề khắc phục dù đã nỗ lực .
Do kinh doanh thương mại gặp khó khăn vất vả, nên thiệt hại xảy ra là không tránh khỏi và cho cả hai bên. Nhưng trước mắt bên thuê mặt phẳng là bên gặp nhiều khó khăn vất vả hơn, vì đang bị ràng buộc bởi hợp đồng thuê mặt phẳng với nghĩa vụ và trách nhiệm trả tiền thuê hàng tháng. Do khó khăn vất vả sẽ còn liên tục lê dài trong nhiều tháng tới, cho nên vì thế dù muốn hay không, yên cầu những bên phải trao đổi và xử lý những yếu tố tương quan đến hợp đồng thuê mặt phẳng. Vậy hướng xử lý như thế nào là khả thi, hợp tình, hài hòa và hợp lý nhất ?

Trong quy trình thực thi hợp đồng dân sự ( thuê mặt phẳng ), vì nhiều nguyên do những bên hoàn toàn có thể thỏa thuận hợp tác chấm hết hợp đồng trước thời hạn, tạm dừng, kiểm soát và điều chỉnh lại hợp đồng ( ví dụ điển hình là giảm giá thuê ) hoặc thậm chí còn một bên có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng .
Dù là theo hướng xử lý nào, để bảo vệ sự công minh hài hòa và hợp lý, yên cầu phải có sự hợp tác và thiện chí của cả hai bên với nhau. Trong tình hình bất khả kháng như lúc bấy giờ, tốt nhất là những bên thỏa thuận hợp tác giảm tiền thuê hoặc tạm dừng hợp đồng cho đến khi chấm hết sự kiện bất khả kháng ( hết dịch ). Nếu bên cho thuê cứng ngắc, thiếu thiện chí, thì năng lực dẫn đến tranh chấp, thậm chí còn đưa nhau ra tòa án nhân dân là khó tránh khỏi. Nếu xảy ra trường hợp này, sẽ tốn kém cả về thời hạn lẫn tài lộc một cách không đáng có. Mà thắng thua cũng khó phân định .

Một trong những yếu tố mà những bên cần tìm hiểu và khám phá khi xử lý hợp đồng thuê mặt phẳng trong toàn cảnh lúc bấy giờ chính là việc tìm hiểu thêm và “ kích hoạt ” lao lý tại Bộ luật Dân sự năm năm ngoái về “ sự kiện bất khả kháng ” .
Trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, phải xác lập là bên thuê không có lỗi hay vi phạm hợp đồng. Mà do sự tác động ảnh hưởng, ảnh hưởng tác động trực tiếp và duy nhất của sự kiện bất khả kháng, dẫn đến năng lực không hề triển khai được nghĩa vụ và trách nhiệm của mình, dù đã nỗ lực. Ở đây được hiểu là không hề đóng được đủ tiền thuê mặt phẳng theo thỏa thuận hợp tác trong hợp đồng. Cụ thể, mục tiêu của hợp đồng thuê mặt phẳng là để “ kinh doanh thương mại ”, nay việc kinh doanh thương mại không đạt được do xảy ra sự kiện bất khả kháng, đồng nghĩa tương quan là bên thuê không có lỗi, không cố ý vi phạm hợp đồng .
Nếu bên thuê không trả tiền thuê hoặc không trả đủ, thì hậu quả là sẽ gây thiệt hại so với bên cho thuê. Theo pháp luật tại khoản 2 điều 584 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái, “ Người gây thiệt hại không phải chịu nghĩa vụ và trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác hoặc luật có lao lý khác ” .
Như vậy, về nguyên tắc, nếu vận dụng theo lao lý trên, thì trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, bên thuê mặt phẳng sẽ không phải chịu nghĩa vụ và trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Hoặc là hai bên đạt được thỏa thuận hợp tác về việc giảm giá thuê mặt phẳng .

Tuy nhiên, quy định trên không thể hiểu một cách đơn giản hay đánh đồng, là bên thuê hiển nhiên sẽ có quyền không trả toàn bộ tiền thuê mặt bằng. Vì muốn vậy, bên thuê phải chứng minh cùng lúc hai yếu tố: việc giảm doanh số là 100% và hoàn toàn do ảnh hưởng từ lệnh cấm của Chính phủ; đồng thời đã cố gắng hết sức (trong khuôn khổ theo đúng quy định của pháp luật) mà vẫn không thu được đồng nào.

Xem thêm: Trung tâm bảo hành sản phẩm LG tại Khánh Hòa – https://suachuatulanh.org

Bất khả kháng là một chế định, trường hợp khách quan được pháp lý dự liệu và pháp luật. Như vậy, dù trong hợp đồng ( dân sự hay thương mại ) không lao lý về bất khả kháng, thì những bên vẫn hoàn toàn có thể vận dụng, thực thi theo pháp luật chung của pháp lý .
Tuy nhiên, trong thanh toán giao dịch dân sự nói chung, có một nguyên tắc và cũng là quyền của những bên : đó là quyền thỏa thuận hợp tác và định đoạt. Pháp luật không can thiệp và luôn bảo vệ quyền này của những bên khi giao kết hợp đồng. Điều này được hiểu là ngoài lao lý và nguyên tắc chung, những bên trọn vẹn có quyền thỏa thuận hợp tác với nhau về việc xác lập những sự kiện nào là “ bất khả kháng ” và hướng xử lý hợp đồng khi xảy ra sự kiện bất khả kháng .
Thực tế dịch Covid-19 cho thấy nếu trong hợp đồng thuê mặt phẳng có điều khoản pháp luật về sự kiện bất khả kháng, thì chắc như đinh mọi việc nay sẽ êm đẹp và thuận tiện hơn rất nhiều, tránh căng thẳng mệt mỏi tranh cãi, vì đã có hướng xử lý .
Trên trong thực tiễn, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt quan trọng là doanh nghiệp có vốn góp vốn đầu tư quốc tế, khi thương thảo, giao kết hợp đồng dân sự, thương mại, đều luôn ý kiến đề nghị đưa vào hợp đồng điều khoản về sự kiện bất khả kháng. Chính là họ đã sử dụng quyền thỏa thuận hợp tác và định đoạt của mình một cách hợp pháp, hiệu suất cao .
( * ) Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh

Nguyên văn điều khoản về bất khả kháng trong một hợp đồng thương mại của một doanh nghiệp : “ Điều xx. Bất khả kháng 1. “ Sự kiện bất khả kháng ” là sự kiện xảy ra khách quan, ngoài tầm trấn áp và năng lực giải quyết và xử lý của một bên, gây tác động ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực của bên đó trong việc thực thi những nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theo hợp đồng này ( gồm có, nhưng không số lượng giới hạn, thiên tai, đình công, bạo loạn, phong tỏa, tranh chấp thương mại, những hành vi hoặc hạn chế của những chính phủ nước nhà, việc áp đặt hạn chế về kinh doanh thương mại hoặc hình thức lao lý khác ) . 2. Nếu một bên bị ảnh hưởng tác động bởi một sự kiện bất khả kháng, thì bên đó phải thông tin ngay bằng văn bản cho bên kia về thực chất và mức độ của sự kiện bất khả kháng đó . 3. Không bên nào bị xem là vi phạm hợp đồng này, hoặc chịu trách nhiệm pháp lý với bên kia, vì nguyên nhân chậm thực hiện, hoặc không thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào của mình theo hợp đồng này do bất kỳ sự kiện bất khả kháng nào xảy ra mà bên đó đã thông báo cho bên kia bằng văn bản; và thời gian để thực hiện nghĩa vụ đó sẽ được gia hạn một cách thích hợp. Xem thêm: MUA HÀNG TIKI TRADING VÀ HÀNH TRÌNH BẢO HÀNH 4. Nếu sự kiện bất khả kháng nói trên liên tục lê dài quá 6 ( sáu ) tháng, thì những bên sẽ thực thi luận bàn trên niềm tin thiện chí nhằm mục đích hạn chế những tác động ảnh hưởng của sự kiện bất khả kháng, gồm có cả việc chấm hết hợp đồng, trên cơ sở công minh và hài hòa và hợp lý ” . Có thể thấy, những bên đã thỏa thuận hợp tác đơn cử về những trường hợp / sự kiện được xác lập là bất khả kháng, từ đó thỏa thuận hợp tác về yếu tố nghĩa vụ và trách nhiệm, thủ tục và hướng xử lý hợp đồng trong mọi trường hợp hoàn toàn có thể xảy ra. Các doanh nghiệp, cá thể hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm và vận dụng .

Source: https://suachuatulanh.org
Category : Bảo Hành Tủ Lạnh